房地产开发项目不同阶段纳税筹划探析

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与其他行业相比，房地产开发企业的税负一直居高不下，而且仍有递增的趋势。高额的税负给房地产开发企业的长远健康发展施加了不小压力，使得越来越多的管理者开始注重项目开发各阶段的纳税筹划工作，希望尽可能降低税负，减少税务成本，为自身发展助力。但房地产开发项目周期长，涉税种类较多，外加现阶段我国税收环境正在经历优化升级，整体上越来越完善、规范与严格，这无疑增加了房地产开发各阶段纳税筹划的难度。

一、当前背景

各国间的贸易战、新冠肺炎及其他全球性的大事件，给整个金融市场和行业市场带来了不小冲击，房地产开发企业身处其中想要维持平稳发展实属不易。房地产开发活动还与其他企业经营的一般业务活动不同，其资金需求大、开发周期长、管理链条长，一个房地产开发活动的风险系数远比经营一般业务活动高。在当前市场的大环境下，在房地产开发活动自身特点的包围中，高额税负给企业带来的是多重压力，想办法降低税负是当务之急。因此，针对房地产开发各阶段的纳税筹划就显得尤为重要。纳税筹划是现代企业降低税负的主要途径之一，通过对企业各项业务涉税情况的逐项分析与整体分析，以现行的税收政策为依据，在法律法规允许的范围内进行组合筹划，来实现降低税负的目的。不过，近几年我国的税收环境越来越完善、规范与严格，房地产开发各阶段纳税筹划的难度也随之提高。

二、房地产开发项目纳税筹划环境探析

（一）房地产开发项目涉税种类多且金额大房地产开发各阶段涉及税种诸多，包括契税、印花税、增值税及附件、土地增值税、企业所得税等，可以说是涉税最多经济业务之一。具体地，决策准备阶段涉及的税种包括耕地占税、印花税、契税等；开发建设阶段涉及的税种包括企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等；销售阶段涉及的税种包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税等；清算阶段涉及的税种包括土地增值等。房地产开发各阶段除了涉税种类多外，涉税金额也是相当大的，所缴纳的税额在我国税收总收入中占比较高，近几年随着城市化进程的加快，城市中的高楼拔地而起，高达数亿的房地产项目比比皆是，导致整体上纳税的基础较大，外加涉税种类较多，自然所缴纳的税额就会比较多。

（二）房地产开发项目整体的纳税环境一是房地产项目开发具有周期长、投资额较大的特殊性，同时市场变化难以准确预判，房地产开发企业在建设期间存在较大的风险，而要保持资金流稳定，必要的筹资是难免的，负债经营的情况下，风险抵抗力就会变弱，风险系数也就会提高，而纳税筹划也是为了规避涉税风险，尽可能做规避税务风险，降低税负，但在当前我国的税收从严的大环境下，随着金税三期系统上线，使得税务部门能够动态监督纳税人的纳税行为，涉税风险也增大了。二是房地产开发的预缴和清算制度，房地产建设和销售完毕需要的时间少则几年，多则十几年，现在多数房产采用的是预售方式，针对这一现象，按照现行的税收征缴制度，主要是土地增值税和企业所得税，采用的预缴和清算制度，这其实加大了纳税筹划的难度。为了规避税务风险及降低税负，在房地产开发的各环节合理筹划是非常重要的，将从以下方面进行探析。

三、房地产开发项目决策阶段纳税筹划探析

（一）从公司组织形式切入从公司组织形式切入，主要考虑的是其对企业所得税的影响，子公司具有独立法人资格，分公司不具有独立法人资格。房地产开发项目常常是异地的，需要在项目所在地建立分支机构，来配合开发全过程的管理。有的企业会选择以子公司的形式承接项目开发，按照现行企业所得税的相关规定，子公司独立核算与申报清缴，其涉税相关风险不会必然联系到母公司，而如果是以分公司的形式承接项目开发，因其不具有独立法人资格，应在项目所在地预缴企业所得税，然后再由总公司汇总清缴，可以调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担，两者之间较大的区别在于弥补以前年度的亏损上的差异。在纳税筹划中选择怎样的公司形式，主要考虑的是房地产开发的涉税风险、公司以前年度的亏损额以及亏损时间等，要以长远的眼光考虑。

（二）从开发方式切入如今，城市土地资源分配不均现象普遍存在，地价不断上涨，资源不断向资金雄厚的大的开发企业靠拢，市场竞争极其激烈。而选择何种开发方式，会直接影响税务成本，关系到开发结果，以及后续的竞争实力。具体地，开发方式有自建自销、自建代销、合作开发等，如果获得土地使用权的一方选择自建自销的方式，涉及的税种包括增值税、契税、土地增值税等，整体上税负较重，但如果开发过程中能够寻找到有一定资金实力的合作方出资合建，那么就能以土地使用权作为投资，这样一来只需要按照销售额缴纳增值税，在一定程度上可以达到降税的目的。

四、房地产开发项目建设阶段纳税筹划探析

（一）从筹资方式切入考虑到房地产开发具有周期长、投资额较大的特殊性，故资金需求大，开发全过程自有资金很难维持，而资金流的稳定是开发顺利的基本保障，因为筹资是保证房地产项目开发的重要资金来源。筹资方式大方向上有股权筹资和债权筹资两者，还有包含两者的混合筹资，不同方式下的筹资成本也较大差异，如果资本结构合理优化，能够降低税负。比如，以债权方式进行筹资，按照现行的税收规定，在此过程中产生的利息费用，可以在计算企业所得税、土地增值税前扣除，但债权筹资财务风险较高。而股权筹资能减少财务风险，但不能向债权投资，可扣除资金占用成本。如何在两者之间权衡，还是选择以混合方式筹资，仍然需要看房地产开发的筹资需求等。

（二）从利息费用切入土地增值税是房产开发中比较重要的税种之一，很多纳税筹划方案都是以此为起点开展的，利息费用就是其中一个。具体地，在计算允许扣除的房地产开发费用时，现行的《土地增值税暂行条例实施细则》相关规定，计算分摊利息支出有两个方式，如果房地产开发利息费用较高，那么按照项目计算分摊利息支出并且能够金融机构证明，允许据实扣除，能够获得更多的抵扣金额。相反地，如果开发全过程的利息费用较低或不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，直接按照取得土地成本所支付的金额及开发成本合计的10%金额予以扣除，可能会有更好的降税效果。对于房地产开发而言，想要在利息费用方面获得更高的降税效果，就要把握好这一规定，在两者中作对比和分析。

五、房地产开发项目销售阶段纳税筹划探析

（一）从定价策略切入定价策略主要考虑的是土地增值税。在我国，土地增值税的适用税率有四级划分，是四级超率累进税率，具体要根据增值额占扣除项目金额比例决定适用的税率。因此，在这一阶段以定价策略为切入进行纳税筹划，首先需要注意的是免税临界点以及各个适用税率临界点的计算，避免因为价格提高一点，适用税率出现越级提高的现象，这样一来成本可能远高于收益，与收益不成配比，得不偿失；其次，是要考虑在不影响税率的情况下，尽可能的提高售价，来增加收益。按照我国《土地增值税暂行条例》中的相关规定，对于纳税人建造普通住宅出售，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这个免税临界点，是房地产开发以此为切入点进行纳税筹划需要把握的内容，因为在房地产开发中，这样能够予以免税的并不多。

（二）从促销方式切入现在城市中房地产销售竞争激烈，且各地限购、限贷等房地产市场调控政策不断出台，争夺刚需、抢占市场份额等各种促销手段不断出现，不同促销手段涉及的税不一样，故合理筹划促销手段也是较好的纳税筹划方式，如果有一个好的纳税筹划方案，促销也会带来额外的收益，实现价值增值。全面“营改增”之后，增值税逐步实现了全覆盖，按照我国现行的《增值税暂行条例实施细则》中的相关规定，“购房赠礼”等促销手段中的“礼品”是需要视同销售计算并缴纳相应增值税。但是，如果在前期就有这样的统筹规划意识，将礼品作为房屋的配套与房屋一起作价出售，整体售价不变，也就不需要就礼品部分缴纳增值税了。不过，这种筹划方案存在一定的涉税风险，并且对做账也提出了更高的要求。因此，房地产开发在销售阶段以促销方式为切入点进行纳税筹划时，要综合对比分析，选择整体效果好的。

六、房地产开发项目清算阶段纳税筹划探析

在房地产清算阶段，作为房地产项目的收尾环节，也应高度重视纳税筹划工作。当前，随着国家税务总局及各地相关文件的不断出台，土地增值税清算采用“三分法”将是必然趋势。所谓“三分法”指的是将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象土。在此方面，由于各地在土地增值税清算方面的标准与实务不尽相同，房地产企业仍应把握相应的原则进行清算阶段的纳税考虑。一是合理掌握土地增值税清算的时点。虽然土地增值税清算时间条件有具体规定，但房地产企业仍可通过开发周期、剩余业态的把握合理安排清算时间，同时由于各地清算任务繁重，企业也应和税务机关保持合理沟通，安排好相关的成本确认要素的及时完善。二是结合三分法（或各地具体的清算要求）对开发业态进行梳理，合理划分成本核算对象，结合定价策略，有条件的可做土地增值税预清算，确保各类业态都具有合理的增值率，使税负最优。三是提前预计土地增值税清算当年的实际情况及清算后年度销售房产的情况，并结合房地产项目确认收入的时间以及公司其他财税安排（如其他大额费用的发生），合理对所得税汇算金额进行预计，确保企业整体税负最优。

房地产行业作为我国经济发展的加速剂，有重要的支撑作用。因此，在当前金融与行业市场环境中，维持房地产开发企业的平稳发展，也是在推动我国经济发展前行。面对高额的税务成本负担，纳税筹划是解决问题的有效途径之一。房地产开发的纳税筹划环境虽然不够理想，开发周期长、管理链条长、涉税种类多等特点确实给纳税筹划带来了难度，但其开发各阶段的纳税筹划空间还是足够的，准确阶段可以从组织形式、开发方式切入，建设阶段可以从筹资方式、利息费用切入，销售阶段可以从定价策略、促销方式切入，清算阶段也有相应的纳税筹划切入点。因此，优化房地产开发各阶段纳税筹划，使企业的利益最大化是可行的。

房地产企业商业模式创新与资本运作暨运营全流程税务规划与风险管理高研班

北京  12月18-19日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产行业集团的董事长、总裁、高管、税务总监、项目公司总经理、财务总监、税务经理、办税员，税务师事务所从业人员。

■ 课程背景

      税务规划是指纳税人在资本运营和经营活动过程中，基于税法的规定和纳税遵从，以统筹兼顾为原则，采取科学的方法设计合理的符合商业目的交易结构，以实现税负最小化、价值最大化的决策行为。

      本期课程特邀高金平教授主讲《房地产企业的税务规划与税务风险管理》。课程以税收视角聚焦房地产企业运营的全流程，课程将通过精彩纷呈的案例分析，从事前、事中、事后三个环节加强税务风险管理；课程生动活泼的互动答疑环节，将为您指点迷津。

      我们希望本次课程，可以为学员们全方位、全景式透析房地产行业企业涉及的税收政策与税务策划，引领学员驾驭企业税务风险，构建规范化管理模型，在税收法制框架内做到最大程度降低成本、开源节流。

■ 特邀专家

高金平：国家税务总局税务干部学院教授，兼任上海交通大学税务研究所所长，中国社科院研究生院学术导师，国内多家知名商学院EMBA课程教授，在知名学术期刊发表论文百余篇，精熟税法，业界誉称“中国税法活辞典”。专著：《企业所得税法与企业会计准则差异分析》《特殊行业与特定业务的税务与会计》《资产重组的会计与税务问题》《国内税法与税收协定的衔接》《税收疑难案例分析》等20余部。

■ 课程特色

——研究顶层设计、传授实战技巧、挖掘专业深度！ 

一．企业管理的多维视角，令你叹为观止！

二．逻辑严密的推理分析，让你豁然开朗！

三．精彩纷呈的税务案例，令你拍案叫绝！

四．生动活泼的互动答疑，为你指点迷津！

■ 授课提纲

第一节：商业模式设计与税务规划系列

一、企业战略与商业模式设计

二、商业模式与税收关系分析

三、税务策划与避税行为之界定

四、商业模式设计与创新案例分析

第二节：资本运作与税务规划系列

一、房地产企业集团组织架构设计案例分析

二、房地产项目公司股权架构设计案例分析

三、资产重组过程中的税务规划与案例分析

四、房地产项目公司股权并购策划案例分析

五、房地产业关联交易操作要点与案例分析

六、房地产企业融资与资金管控的案例分析

七、房地产企业员工股权激励模式案例分析

八、房地产企业反避税案例分析

第三节：房地产业务流程税务规划系列

一、房地产合作开发模式类型与税务规划

二、房地产企业拿地环节税务管理与规划：

1．招拍挂方式取得土地操作要点

2．房地产土地置换的操作要点

3．土地出让金返还的操作要点

4．红线外配套设施的操作要点

5．无偿为政府配套房的操作要点

6．房地产企业拆迁安置房的操作要点

7．延期缴纳出让金补交利息的操作要点

8．延期开发缴纳土地闲置费的操作要点

9．“烂尾楼”转让双方的操作要点

10．“三旧改”方式取得土地成本的税务规划

三、房地产项目工程委托代建的税务规划

四、房地产项目境内外设计费的税务规划

五、房地产企业立项报批报建的税务规划

六、开发项目工程总承包与分包税务规划

七、房地产开发企业酒店项目的税务规划

八、房地产开发企业预售环节的税务规划

九、房地产企业商业用房售后回租的税务规划

十、房地产开发企业各种促销方式的税务规划

十一、房地产业限价与限购销售模式的税务规划

十二、房地产企业先租后售销售模式的税务规划

十三、房地产企业以租代售销售模式的税务规划

十四、房地产企业精装修房销售模式与税务规划

十五、房地产企业渠道费与代理佣金的税务规划

十六、房地产开发企业持有物业经营的税务规划

十七、养老地产商业模式设计与税务规划

十八、工业地产商业模式设计与税务规划

十九、房地产开发企业特定业务的税务规划：

1．人防车位与非人防车位的操作要点

2．房地产企业容积率超标的操作要点

3．房地产半成品拆除重建操作要点

4．房地产企业临时建筑物操作要点

5．房地产企业售楼处与样板房操作要点

6．房地产企业承担物业管理费操作要点

7．房地产企业承担意外工程责任操作要点

8．开发产品转作固定资产后出售操作要点

9．房地产企业未及时取得发票的操作要点

10．房地产项目公司清算注销操作要点

二十、房地产企业各税种重难点提示：

1．房地产企业增值税一般计税方法

2．土地增值税清算的若干税务问题

3．2020年度企业所得税汇缴的若干税务问题

4．股东及员工个人所得税若干问题

5．房产税、土地使用税、印花税若干问题

二一、房地产企业会计核算要点提示：

1．土地成本的核算与分摊

2．开发成本的核算与分摊

3．开发成本与期间费用的划分

4．主营业务收入与成本的结转

第四节：房地产企业税务风险管理模式系列

一、房地产集团风险管理模式

二、房地产企业税务管理方法：

1．税务风险识别与防范

2．税务风险控制与化解

3．税务风险应对与救济

第五节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。

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